9999
Комментарии
Российская Федерация
Российская Федерация

Постановление ВАС РФ от

  1. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
  2. председательствующего – заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Слесарева В.Л.;
  3. членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Разумова И.В., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. –
  4. рассмотрел заявления открытого акционерного общества «Седьмой Континент» о пересмотре в порядке надзора определений Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012 и от 31.07.2012 по делу № А45-5119/2009, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012, постановлений Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.10.2012 и от 13.12.2012 по тому же делу.
  5. В заседании приняли участие представители:
  6. от заявителя – открытого акционерного общества «Седьмой Континент» – Борисова С.В., Иванов С.В., Прохоров Ю.Н.;
  7. от конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Ретэил-Инвест» – Лин-Бей-Юан А.Н.
  8. Заслушав и обсудив доклад судьи Разумова И.В., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
  9. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.03.2009 принято к производству заявление о признании общества с ограниченной ответственностью «Ретэил-Инвест» (далее – общество «Ретэил-Инвест», должник) несостоятельным (банкротом).
  10. Решением того же суда от 06.10.2009 должник признан банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
  11. Определением суда первой инстанции от 28.12.2009 признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов общества «Ретэил-Инвест» с удовлетворением в третью очередь требование открытого акционерного общества «Седьмой Континент» (далее – общество «Седьмой Континент») в размере 150 811 111 рублей 11 копеек, при этом 140 000 000 рублей основного долга включены в реестр как требование, обеспеченное залогом имущества должника (договор залога от 04.10.2006 № 940 (в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2006 № 1); далее – договор залога, договор залога в редакции дополнительного соглашения).
  12. Впоследствии в рамках дела о банкротстве общества «Ретэил-Инвест» его конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании незаключенным упомянутого договора залога в редакции дополнительного соглашения, подписанного обществами «Ретэил-Инвест» и «Седьмой Континент», и о внесении в связи с этим изменений в реестр требований кредиторов путем отражения в нем требования общества «Седьмой Континент» в размере 150 811 111 рублей 11 копеек как не обеспеченного залогом имущества должника.
  13. Указанное заявление конкурсного управляющего рассмотрено судом первой инстанции с учетом процессуальных правил, установленных главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
  14. По результатам рассмотрения данного заявления определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012 спорный договор залога признан незаключенным, из реестра требований кредиторов должника исключена запись о залоговом характере требования общества «Седьмой Континент».
  15. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 определение суда первой инстанции от 21.05.2012 оставлено без изменения.
  16. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 13.12.2012 определение суда первой инстанции от 21.05.2012 и постановление суда апелляционной инстанции от 31.07.2012 оставил без изменения.
  17. После лишения общества «Седьмой Континент» статуса залогового кредитора состоялось собрание кредиторов общества «Ретэил-Инвест», на котором большинством голосов приняты оформленные протоколом от 06.06.2012 № 14 решения о заключении мирового соглашения между должником и кредиторами и об обращении в суд с ходатайством о его утверждении.
  18. Общество «Седьмой Континент», обладающее 26,64 процента голосов, голосовало против заключения мирового соглашения.
  19. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 31.07.2012 мировое соглашение от 06.06.2012 утверждено, производство по делу о банкротстве прекращено.
  20. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 12.10.2012 определение суда первой инстанции от 31.07.2012 оставил без изменения.
  21. В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора определений Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012 и от 31.07.2012, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 и постановлений Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.10.2012 и от 13.12.2012 общество «Седьмой Континент» просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм права.
  22. В отзыве на заявления конкурсный управляющий обществом «Ретэил-Инвест» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
  23. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзыве на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления подлежат удовлетворению ввиду следующего.
  24. Как усматривается из материалов дела, между обществом «Ретэил-Инвест» и обществом «Седьмой Континент» заключен договор от 25.08.2006 № 793, поименованный ими предварительным договором о заключении договора купли-продажи недвижимости, (далее – договор № 793) и соглашение к этому договору от 25.08.2006 № 1 (далее – соглашение № 1), по условиям которых общество «Ретэил-Инвест» обязалось приобрести в собственность земельный участок, организовать и осуществить на нем строительство нескольких зданий торгово-развлекательного комплекса, заключить с обществом «Седьмой Континент» основной договор о продаже последнему недвижимого имущества, которое будет создано в последующем (нежилых помещений ориентировочной площадью 14 000 кв. метров, индивидуализированных в соответствии с предпроектной документацией), а общество «Седьмой Континент» обязалось перечислить денежные средства в размере 350 000 000 рублей поэтапно в зависимости от хода выполнения строительных работ.
  25. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
  26. Таким образом, договор № 793 и соглашение № 1 по своей правовой природе являются договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
  27. В обеспечение исполнения обязательств общества «Ретэил-Инвест» по упомянутому договору купли-продажи будущей недвижимой вещи общество «Ретэил-Инвест» (залогодатель) и общество «Седьмой Континент» (залогодержатель) заключили договор залога в редакции дополнительного соглашения нежилого здания общей площадью 14 409,9 кв. метра, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 87 976,8 кв. метра (доля должника – 770284/879768).
  28. Обременение в виде ипотеки зарегистрировано 01.12.2006, в том числе зарегистрирован залог на долю общества «Ретэил-Инвест» в праве общей долевой собственности на земельный участок.
  29. Судами установлен и участвующими в деле лицами не оспаривается факт перечисления обществом «Седьмой Континент» в порядке исполнения договора № 793 и соглашения № 1 обществу «Ретэил- Инвест» 140 000 000 рублей в сентябре – декабре 2006 года. Общество «Ретэил-Инвест» не исполнило принятые на себя обязательства по передаче будущей недвижимой вещи обществу «Седьмой Континент».
  30. Вступившим в законную силу определением суда первой инстанции от 28.12.2009 требование общества «Седьмой Континент» о возврате перечисленных им 140 000 000 рублей включено в реестр и признано обеспеченным залогом имущества должника по договору залога в редакции дополнительного соглашения.
  31. Конкурсный управляющий должником, сославшись на то, что сторонами договора залога в нарушение требований пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не было достигнуто соглашение по условию об оценке предмета залога в части, касающейся земельного участка, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора залога в редакции дополнительного соглашения незаключенным.
  32. По мнению конкурсного управляющего, указанная в договоре залога оценка предмета залога (208 900 000 рублей) относилась только к нежилому зданию.
  33. Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, суды исходили из того, что при изменении договора залога дополнительным соглашением, расширившим предмет залога – включившим в предмет залога помимо здания и земельный участок (право на него), стороны не увеличили ранее согласованную оценку предмета залога. В связи с этим суды сочли, что между сторонами не было достигнуто соглашение об оценке нового предмета залога, что явилось основанием для признания судами договора залога в редакции дополнительного соглашения незаключенным. Констатировав незаключенность залоговой сделки, суды не усмотрели оснований для сохранения за обществом «Седьмой Континент» статуса залогового кредитора.
  34. Между тем судами не учтено следующее.
  35. В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
  36. Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
  37. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
  38. Ни статья 339 Гражданского кодекса, ни статья 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть отражена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности.
  39. Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 № 2620/10.
  40. Поскольку залоговая стоимость предмета ипотеки, в том числе земельного участка, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (пункт 3 статьи 9, пункт 2 статьи 67 Закона об ипотеке), эти лица вправе в последующем двусторонней сделкой изменить достигнутые ранее договоренности по вопросу о залоговой стоимости.
  41. В рассматриваемом случае общество «Ретэил-Инвест» (залогодатель) и общество «Седьмой Континент» (залогодержатель), действуя своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса), при заключении дополнительного соглашения от 21.11.2006 № 1, по сути, пришли к соглашению о том, что изначально установленная ими в договоре залога залоговая стоимость распространяется на два объекта, снизив тем самым первоначальную залоговую стоимость нежилого здания.
  42. Реализация сторонами залоговой сделки подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса, не нарушала обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.
  43. В правоотношениях сторон отсутствовала какая-либо неопределенность относительно залоговой стоимости предмета ипотеки. Договор залога в редакции дополнительного соглашения явился основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке.
  44. При указанных обстоятельствах такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета ипотеки, следует признать согласованным, а вывод судов о незаключенности спорного договора – безосновательным.
  45. Доводы конкурсного управляющего относительно того, что залогом в принципе не обеспечивалось требование общества «Седьмой Континент» о возврате 140 000 000 рублей, направлены на пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке вступившего в законную силу определения суда первой инстанции от 28.12.2009, что недопустимо (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
  46. Довод общества «Седьмой Континент» о том, что заявление конкурсного управляющего обществом «Ретэил-Инвест» о признании незаключенным спорного договора залога в редакции дополнительного соглашения не могло быть рассмотрено в рамках дела о банкротстве, Президиум находит несостоятельным.
  47. В силу процессуального правила, изложенного в пункте 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника подается в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит разрешению в деле о банкротстве.
  48. Поскольку требование конкурсного управляющего должником о признании подписанного должником договора незаключенным сводится к оспариванию договорного правоотношения путем признания его несуществующим (несостоявшимся), такое требование также подлежало разрешению в деле о банкротстве.
  49. Согласно пункту 2 статьи 150 Закона о банкротстве решение о заключении мирового соглашения считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.
  50. В настоящем деле при заключении мирового соглашения процедура, предусмотренная Законом о банкротстве, была нарушена: общество «Седьмой Континент», являющееся залоговым кредитором, голосовало против заключения мирового соглашения. Поэтому на основании абзаца второго пункта 2 статьи 160 Закона о банкротстве в утверждении мирового соглашения следовало отказать.
  51. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
  52. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
  53. Постановил:

  54. определения Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012 и от 31.07.2012 по делу № А45-5119/2009, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012, постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.10.2012 и от 13.12.2012 по тому же делу отменить.
  55. В удовлетворении заявления конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Ретэил-Инвест» об оспаривании договора залога от 04.10.2006 № 940 (в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2006 № 1) и о внесении изменений в реестр требований кредиторов отказать.
  56. В утверждении мирового соглашения, решение о заключении которого принято на собрании кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Ретэил-Инвест» 06.06.2012, отказать.
  57. Председательствующий
  58. В.Л. Слесарев

Печать

Печатать