9999
СПС «Право.ru» не несет ответственности за размещение персональных данных в текстах судебных актов. Подробнее
Комментарии
Российская Федерация
Российская Федерация
Арбитражный суд Московской области

Решение от

По делу № А41-41001/2011
  1. Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2012 года
  2. Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2012 года
  3. Арбитражный суд Московской области в составе:
  4. председательствующий судья Н.С.Калинина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Томаевой В.К., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "Миллениум" к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом
  5. третьи лица: ООО «КомплексСтрой», ООО УК «Аурум Инвестмент Д.У. Кредитный ЗПИФ «Кредитные ресурсы»
  6. при участии в судебном заседании - согласно протоколу
  7. Установил:

  8. ООО "Миллениум" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра по Московской области) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области от 10.10.2011 № 16/073/2011-059 о приостановлении государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве № ДДУ-10Б/2507 от 01.08.2011, заключенного между ООО «Миллениум» и ООО «КомплексСтрой»;
  9. об обязании Управления Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве № ДДУ-10Б/2507 от 01.08.2011, заключенного между ООО «Миллениум» и ООО «КомплексСтрой».
  10. Представитель заявителя поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении.
  11. Представитель заинтересованного лица возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
  12. Представитель ООО «КомплексСтрой» просит удовлетворить заявленные требования.
  13. Представитель ООО УК «Аурум Инвестмент Д.У. Кредитный ЗПИФ «Кредитные ресурсы» возражает против удовлетворения заявленных требований.
  14. Из материалов дела следует.
  15. Решением Управления Росреестра по Московской области от 10 октября 2011 года № 16/073/2011-059 приостановлена регистрация сделки - договора участия в долевом строительстве № ДДУ-10Б/2507 от 01 августа 2011 года, заключенного между ООО «КомплексСтрой» («Инвестор-Застройщик») и ООО «Миллениум» («Участник долевого строительства») на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  16. В качестве основания для приостановления государственной регистрации Договора долевого участия указано на наличие ареста, наложенного Постановлением судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по г. Москве Сталь О.А., на земельный участок площадью 10137 кв.м, кадастровый номер 50:16:07 01 024:320, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкрн. Светлый, корпус 10б по исполнительному производству 40790/11/11/77/15 на основании исполнительного листа АС № 004200546, выданного Арбитражным судом города Москвы по делу № А40-55521/11-58-280, на основании судебного акта от 22 августа 2011 года, вступившего в законную силу 22 августа 2011 года о наложении ареста на имущество, общей стоимостью в пределах денежной суммы в размере 3 148 553, 25 долларов США, взыскатели ООО «Управляющая компания «Аурум Инвестмент», Д.У. Кредитный ЗПИФ «Кредитные ресурсы», должник - ООО «Северная Звезда».
  17. Заявитель полагает, что приостановление регистрации незаконно, поскольку наличие ареста на земельный участок не является препятствием к регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку обременение в виде залога возникает не на сам земельный участок, а на право аренды (как самостоятельный объект гражданских правоотношений), и права на земельный участок не затрагиваются и остаются в первоначальном состоянии. В связи с чем и обратился в суд с настоящим иском.
  18. Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
  19. Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
  20. Статья 4 названного Кодекса предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
  21. Согласно ч. 2 ст. 197 АПК РФ производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.
  22. В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акт и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
  23. Исходя из смысла названных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременное несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
  24. Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
  25. акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  26. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
  27. акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
  28. свидетельства о праве на наследство;
  29. вступившие в законную силу судебные акты;
  30. акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  31. иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
  32. иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
  33. В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.
  34. Согласно ч. 1, 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
  35. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
  36. 1) разрешение на строительство;
  37. 2) проектная декларация;
  38. 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
  39. 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
  40. Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
  41. Как следует из материалов дела, Арбитражным судом г. Москвы 22 августа 2011 г. было вынесено определение по делу А40-55521/11-58-280 о принятии обеспечительных мер:
  42. «Наложить арест на имущество принадлежащее Компании «ТАХАШЕ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» (Tahashe Investments Limited), Обществу с ограниченной ответственностью «Светлый город» (ОГРН 1067759691020 / ИНН 7702624531), Обществу с ограниченной ответственностью «Северная Звезда» (ОГРН 1067746912859 / ИНН 7714657203), Закрытому акционерному обществу «Созвездие» (ОГРН 103773993289 /ИНН 7702505446) общей стоимостью в пределах денежной суммы в размере 3.148.553 доллара 25 центов США)»).
    На основании указанного определения судебный пристав-исполнитель 25 августа 2011 г. вынес постановление о возбуждении исполнительного производства № 40790М 1\11\77\15 и наложении ареста на имущество солидарных должников, а именно: на имущество принадлежащее Компании «ТАХАШЕ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» (Tahashe Investments Limited), ООО «Светлый город», ООО «Северная Звезда», ЗАО «Созвездие» общей стоимостью в пределах денежной суммы в размере 3 148 553, 25 долларов США».
  43. Данным постановлением арест был наложен, в том числе и на «земельный участок, кадастровый (или) условный номер объекта: 50:16:0701024:320, площадью 10137 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, мкр-н Светлый».
  44. В связи арестом, наложенным постановлением судебного пристава-исполнителя от 25 августа 2011 г. о возбуждении исполнительного производства № 40790\11\11\77\15, было запрещено «Управлению Росреестра по Московской области совершать любые регистрационные и иные действия в отношении имущества, указанного в п. 3 настоящего постановления».
  45. Следовательно, государственный регистратор в силу указанного запрета обязан не совершать регистрационных действий, связанных с имуществом солидарных должников, в том числе и с земельным участком с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
  46. Вместе с тем, в настоящем случае обременение залогом возникает не на сам земельный участок, а на право аренды данного земельного участка, ввиду следующего.
  47. Как уже указывалось выше, 01 августа 2011 года между ООО «КомплексСтрой» и ООО «Миллениум» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДДУ-ЮБ/2507.
  48. В соответствии с п. 3.1. Договора Инвестор-Застройщик, в соответствии с настоящим Договором, обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить Дом и после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать Квартиру Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить Цену договора и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод Дома в эксплуатацию.
  49. Пунктом 3.2. Договора Стороны согласовали объект договора, которым являются 13 квартир общей площадью ориентировочно 1000,46 квадратных метров по проекту, включая площадь с учётом балконов и лоджий. Расположение Объекта указано на поэтажном плане Дома и выделено цветом, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение № 2 к настоящему Договору).
  50. Строительство дома, указанного в договоре на долевое строительство ведется на основании разрешения на строительство, проектно-сметной документации, на земельном участке, право на которое у Инвестора - Застройщика возникло на основании Договора аренды с выкупом земельного участка в собственность №ДДА-1-10137-320 от 29 июня 2011 года аренды земельного участка от 10.03.2010 года, заключенного между ООО «Северная звезда» и ООО «КомплексСтрой».
  51. В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
  52. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
  53. На основании статей 335 и 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Аналогичные нормы содержатся в пункте 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 "О залоге".
  54. Из указанных правовых норм следует, что право аренды, может быть предметом залога, и указанное право не идентично залогу самого земельного участка(вещи).
  55. Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия, (ст. 54, Закон РФ от29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 30.12.2008) "О залоге").
  56. При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе:
  57. 1) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные статьей 56 настоящего
  58. Закона;
  59. 2) вступать в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве;
  60. 3) в случае неисполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 4 статьи 56 настоящего Закона, самостоятельно предпринимать меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц. (ст. 57, Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 30.12.2008) "О залоге").
  61. В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» указано, что согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством передачи арендных прав в залог, а также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. Как предусмотрено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса, в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.
  62. Таким образом, в силу вышеизложенных норм способом обеспечения обязательств застройщика - ООО «КомплексСтрой» перед участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкрн. Светлый, корпус 10б, является залог участников долевого строительства (залогодержателей) права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома.
  63. Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  64. Из материалов дела следует, что ООО «Северная звезда», являясь собственником земельного участка, находящегося по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкрн. Светлый, общей площадью 10137 кв.м., кадастровый номер 50:16:07 01 024:320 передал его в аренду ООО «КомплексСтрой» по договору №ДДА-I-10137-320 аренды с выкупом земельного участка в собственность от 29.06.2011.
  65. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, ничем не обременено, и в силу положений статьи 128 ГК РФ представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, может быть передано в залог, не накладывая ограничения (обременения) на земельный участок.
  66. Судебный пристав-исполнитель 25 августа 2011 г. вынес постановление о возбуждении исполнительного производства № 40790М 1\11\77\15 и наложении ареста на имущество солидарных должников, а именно: на имущество принадлежащее Компании «ТАХАШЕ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» (Tahashe Investments Limited), ООО «Светлый город», ООО «Северная Звезда», ЗАО «Созвездие» общей стоимостью в пределах денежной суммы в размере 3 148 553, 25 долларов США».
  67. Данным постановлением арест был наложен, в том числе и на «земельный участок, кадастровый (или) условный номер объекта: 50:16:0701024:320, площадью 10137 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, мкр-н Светлый».
  68. Суд приходит к выводу, что арест принадлежащего ООО «Северная звезда» земельного участка влечет правовые последствия только для собственника этого недвижимого имущества, но не для арендатора земельного участка - ООО «КомплексСтрой». Договор аренды является действующим, никем не оспаривается, а объект аренды - земельный участок не является объектом спорных правоотношений.
  69. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № ДДУ-10Б/2507 от 01.08.2011 не влечет перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а обременяет лишь право аренды на указанный земельный участок.
  70. При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.
  71. Довод ООО УК «Аурум Инвестмент Д.У. Кредитный ЗПИФ «Кредитные ресурсы» о том, что ООО "Миллениум" не является надлежащим заявителем, поскольку права не нарушены, судом отклоняется. ООО "Миллениум" и ООО «КомплексСтрой» обратились с заявлением в Управление Росреестра по Московской области о регистрации договора участия в долевом строительстве № ДДУ-10Б/2507 от 01.08.2011, заключенного между ООО «Миллениум» и ООО «КомплексСтрой», следовательно, приостановление регистрации договора нарушает права обеих сторон, поскольку они являются сторонами договора и без регистрации данный договор не имеет правовой силы.
  72. Таким образом, заявленные требования не подлежат удовлетворению.
  73. Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны.
  74. Особенности уплаты госпошлины при обращении в арбитражные суды регламентируются статьей 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом положений статей 333.35, 333.37 названного Кодекса.
  75. Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 281-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
  76. Следовательно, посколькузаявленные требования удовлетворены в полном объеме, то с ответчика подлежит взысканию не государственная пошлина в доход федерального бюджета, а взысканию подлежат в пользу истца судебные расходы, понесенные стороной, в пользу которой принято решение.
  77. Освобождение государственного органа от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влияет на порядок взыскания судебных расходов на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
  78. Аналогичная позиция изложена в Определении ВАС РФ от 15.12.2009 № ВАС-16693/09. Излишне уплаченная заявителем госпошлина в размере 2000 руб. 00 коп. подлежит возврату из федерального бюджета.
  79. Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
  80. Решил:

  81. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области от 10.10.2011 № 16/073/2011-059 о приостановлении государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве № ДДУ-10Б/2507 от 01.08.2011, заключенного между ООО «Миллениум» и ООО «КомплексСтрой».
  82. Обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве № ДДУ-10Б/2507 от 01.08.2011, заключенного между ООО «Миллениум» и ООО «КомплексСтрой».
  83. Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ООО «Миллениум» расходы по госпошлине в размере 2000 руб. 00 коп.
  84. Возвратить ООО «Миллениум» из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 2000 руб. 00 коп.
  85. Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.
  86. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия.
  87. Судья Н.С.Калинина

Печать

Печатать