9999
СПС «Право.ru» не несет ответственности за размещение персональных данных в текстах судебных актов. Подробнее
Комментарии
Российская Федерация
Российская Федерация
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Решение от

По делу № А56-31938/2017
  1. Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2018 года.
  2. Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2018 года.
  3. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Герасимовой Е.А.,
  4. при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания Перепелицей Е.Ф.,
  5. рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
  6. истец: Акционерное общество «Научно-производственная фирма «СЕРВЭК» (место нахождения: Россия 190020, Санкт-Петербург, ул. Бумажная 17, ОГРН 1027810271202);
  7. ответчики:
  8. 1. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова 5, ОГРН 1057812368239);
  9. 2. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561);
  10. о внесении изменений в договор,
  11. при участии:
  12. - от истца: Савченко М.В. (доверенность от 12.12.2016);
  13. - от ответчиков:
  14. 1. Баженова И.С. (доверенность от 28.12.2017);
  15. 2. Ерохов Л.И. (доверенность от 28.12.2017);
  16. Установил:

  17. Акционерное общество «Научно-производственная фирма «СЕРВЭК» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд) об изменении условия пункта 3.2.3 Договора № 1127-АЗ/И купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, а именно: «Осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора, либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 60 месяцев с момента заключения Договора».
  18. Определением суда от 14.08.2017 в качестве соответчика привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).
  19. В отзывах Фонд и Комитет просит в удовлетворении заявленных требований отказать.
  20. В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представители Фонда и Комитета возражали против исковых требований по мотивам, изложенным в соответствующих отзывах.
  21. Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.
  22. Между Обществом и Комитетом в лице Фонда 04.03.2013 был заключен Договор № 1127-АЗ/И купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием (далее – Договор). На основании указанного Договора истец приобрел в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Цимбалина, дом 11, лит. А, площадью 2199 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007122:29 с установленными пунктом 1.1.1 Договора ограничениями и обременениями, и расположенное на нем 4-этажное здание общежития площадью 1586,1 кв. м с кадастровым номером 78:12:7122:0:91.
  23. В соответствии с условиями Договора на истца возложено обязательство осуществить снос здания в течении 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора, либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию Здания в течение 42 месяцев с момента заключения Договора.
  24. После регистрации права собственности истца на земельный участок и здание истец приступил к обследованию и подготовительным работам, в результате которых было выявлено следующее:
  25. - грунты под зданием не позволяют вести строительство, нуждаются в укреплении;
  26. - состояние несущих конструкций здания требует длительного мониторинга (Отчет по результатам обследования нежилого здания б/н ООО, «Агентство СТРОЙЭКСПЕРТ», стр. 12-13);
  27. - отсутствие отопления и технической возможности подключения к городским сетям теплоснабжения (Письмо ГУП «ТЭК СПб» № 21-10/38232-461).
  28. Как указывает истец, перечисленные обстоятельства были выявлены после заключения Договора, на момент проведения торгов и заключения Договора истец не имел возможности получить такую информацию, не являясь собственником здания и земельного участка, а ответчик не сообщал ее участникам торгов.
  29. Оценив предстоящий объем работ и их продолжительность, истец 14.11.2014 обратился к ответчику (Фонду) с письмом исх. № ЦР/1 с просьбой об изменении условий Договора в части увеличения срока капитального ремонта и реконструкции здания. Истец также обращался в Комитет с просьбой о предоставлении смежного земельного участка в краткосрочную аренду в связи с необходимостью проведения работ, так как общая площадь участка и расположение на нем здания не позволяют вести работы и разместить технику (исх. № 49Ц от 21.03.2013).
  30. Поскольку в досудебном порядке спор не урегулирован, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об изменении условий Договора.
  31. Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.
  32. По положениям статей 309 и 310 Гражданского кодека Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
  33. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
  34. - при существенном нарушении договора другой стороной;
  35. - в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
  36. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
  37. В соответствии с пунктами 1 и 2 статья 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
  38. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
  39. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
  40. - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  41. - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  42. - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  43. - из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
  44. В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
  45. Таким образом, Общество, заявляя требование об изменении условий Договора, должно доказать совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.
  46. Пунктом 5.1.1.3 Договора было установлено существенное условие, об изменении которого просит Общество, а именно: Общество обязано осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора купли-продажи и возведение на освобожденном участке нового объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию Здания в течение 42 месяцев с момента заключения Договора.
  47. Общество ссылается на наличие существенных обстоятельств, которые препятствуют исполнению принятых на себя обязательств по Договору в установленный срок.
  48. Вместе с тем, представленные в материалы дела документы не свидетельствуют о наличии в совокупности всех четырех условий, а также о невозможности преодоления Обществом данных обстоятельств.
  49. Вопреки утверждению Общества, техническим отчетом № 12473, выполненным ЗАО «ЛенТИСИЗ», установлено, что грунт под зданием не позволяет вести строительство, в данном отчете в разделе 6 «Выводы и рекомендации» не содержится выводов о невозможности реконструкции здания или новом строительстве на его месте, напротив, дан расчет нагрузок на забивные сваи и данные по необходимым длинам свай, даны рекомендации по забивке свай.
  50. В Обследовании технического состояния строительных конструкций здания, выполненного ООО «Центр Диагностики Строительных Конструкций» в разделе 3 «Выводы и рекомендации» приведен комплекс мер для восстановления работоспособности существующих конструкций, даны рекомендации по увеличению пространственной жесткости здания. Также указано, что целесообразность принятия решения о надстройке здания должна быть обоснована технико-экономическим сравнением, рекомендовано рассмотреть вариант сноса существующего здания и строительства нового объекта.
  51. Таким образом, поскольку условиями Договора допускается снос здания и новое строительство, доводы Общества о состоянии строительных конструкций, требующих длительного мониторинга, не могут быть приняты во внимание.
  52. После приобретения прав собственности на здание Общество имело возможность своевременно оценить текущее состояние его конструкций, принять экономически обоснованное решение о его сносе и новом строительстве или о реконструкции здания, в зависимости от фактических обстоятельств, и обеспечить выполнение строительных работ в установленные Договором сроки.
  53. Кроме того, в представленном письме ГУП «ТЭК СПб» № 21-10/38232-461 содержатся лишь сведения об отсутствии в зоне расположения здания и земельного участка тепловых сетей источников тепла предприятия. Таким образом, данный документ не свидетельствует о невозможности подключения здания к источнику централизованного теплоснабжения путем прокладки новых сетей от здания до ближайшей возможной точки подключения к существующим сетям теплоснабжения и (или) о невозможности обеспечения здания теплоснабжением посредством создания индивидуального источника тепловой энергии.
  54. Иные обстоятельства, на которые ссылается Общество (отказ в выдаче разрешения на строительство ввиду вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга № 524 от 21.06.2016 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга») не могут быть приняты во внимание, поскольку риск изменения подобных обстоятельств несет само Общество как правообладатель здания и земельного участка, на которые распространяется действие градостроительных регламентов.
  55. Согласно пунктам 8 и 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
  56. Таким образом, в случае своевременного исполнения обязательств Общества по строительству нового объекта или реконструкции здания на основании своевременно полученного разрешения на строительство, созданный (реконструированный) объект был бы введен в эксплуатацию и мог использоваться Обществом.
  57. Кроме того, условия Договора, установленные пунктом 5.1.1.3, являются существенными условиями договора, заключенного по результатам торгов.
  58. В силу положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа (приватизация) здания и земельного участка могла быть осуществлена только путем продажи на торгах.
  59. В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
  60. Данная норма направлена на соблюдение принципа конкуренции и баланса интересов всех участников торгов. Принимая решение об участии в торгах и формируя свое предложение, каждый участник торгов учитывает условия будущего договора, разрабатываемые и предлагаемые организатором торгов. Изменение таких условий после определения победителя и заключение договора на условиях, например, более удобных, льготных для контрагента – победителя торгов означает, что тем самым нарушаются права иных лиц, участвовавших в торгах и не признанных победителями.
  61. Кроме того, суд учитывает следующее.
  62. Согласно представленным в дело актам проверки соблюдения Обществом существенных условий Договора, в том числе последнему акту от 26.03.2018, до настоящего времени покупателем не представлена продавцу согласованная проектная документация на реконструкцию объекта, разрешительная документация на производство работ по реконструкции объекта недвижимости. В ходе проверки установлено, что выполнены работы по замене междуэтажных перекрытий, по усилению капитальных стен, по усилению оконных и дверных проемов, установлены оконные и дверные заполнения, выполнены работы по кровельному покрытию. Разрешение на ввод законченного строительством/реконструкцией объекта в эксплуатацию не представлено.
  63. В ходе судебного заседания представитель Общества указал, что в настоящее время выполнены работы по реконструкции объекта, однако акт об исполнении условий Договора не подписан.
  64. Как пояснили представители Фонда и Комитета, данный акт не может быть подписан, поскольку Обществом не представлена документация на реконструкцию объекта, а также разрешение на ввод законченного строительством/реконструкцией объекта в эксплуатацию. Общество не отрицало, что данные документы ни Фонду, ни Комитету не предоставлялись.
  65. Учитывая позицию истца, принимая во внимание, что Общество не доказало необходимость изменения существенных условий Договора, заключенного на торгах, равно как и наличия в настоящее время обстоятельств, препятствующих истцу исполнить условия Договора, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований к Комитету.
  66. Требования Общества к Фонду также не подлежат удовлетворению.
  67. Фонд имущества согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002 «О создании открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» является специализированной организацией, осуществляющей функции по исполнению решений уполномоченного органа исполнительной власти Санкт-Петербурга (Комитета) об условиях приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга, но не наделен полномочиями по принятию решений о продаже государственного имущества Санкт-Петербурга и определению условий сделок приватизации, соответственно, не является продавцом государственного имущества.
  68. Таким образом, Фонд при заключении договора купли-продажи выступает от имени и по поручению Комитета на основании договора поручения от 20.04.2010 №Фао-238/2010, который является представителем собственника и продавца имущества.
  69. Следовательно, на основании договора поручения от 20.04.2010 № Фао-238/2010, к которому подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве, и в силу пункта 1 статьи 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
  70. В связи с этим Фонд, как лицо, не являющееся участником спорного правоотношения (правоотношения по определению условий продажи государственного имущества Санкт-Петербурга), не может быть признано надлежащим ответчиком. Таким образом, требования к Фонду заявлены необоснованно.
  71. Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
  72. Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
  73. Решил:

  74. в удовлетворении исковых требований отказать.
  75. Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
  76. Судья Герасимова Е.А.

Печать

Печатать